Отвечает Алла Храпунова, эксперт проекта Народного фронта «За права заёмщиков» и портала «Моя финансовая история»
– Практика, когда банки устанавливают низкие процентные ставки в начале кредитования, а в дальнейшем меняют их размер, известна давно – по различным кредитным продуктам. Однако предложение таких условий по ипотеке появилось сравнительно недавно, так же как и комиссия за «фиксированную», «гарантированную», «пониженную» ставку.
Важно понимать, что низкая процентная ставка в начале обслуживания кредита не широкий жест банка. В большинстве случаев она компенсируется – существенным увеличением в будущем. В итоге средняя стоимость кредита уравняется с рыночным значением, поэтому при таких условиях выгодно погашать кредит исключительно в период льготного значения ставки. Правда, зачастую банки одновременно с предложением низкой процентной ставки вписывают в договор пункт о невозможности досрочного погашения (или погашения в определённый период) – а значит, вся прелесть низкой ставки уходит, поскольку, её рост в последующем перекроет первоначальную выгоду.
Важно понимать, что низкая процентная ставка в начале обслуживания кредита не широкий жест банка. В большинстве случаев она компенсируется – существенным увеличением в будущем. В итоге средняя стоимость кредита уравняется с рыночным значением, поэтому при таких условиях выгодно погашать кредит исключительно в период льготного значения ставки. Правда, зачастую банки одновременно с предложением низкой процентной ставки вписывают в договор пункт о невозможности досрочного погашения (или погашения в определённый период) – а значит, вся прелесть низкой ставки уходит, поскольку, её рост в последующем перекроет первоначальную выгоду.
Бывает ли низкая ставка на весь период кредитования?
– Бывает, но и тут всегда есть свое но. Первый вариант – низкая ставка, но повышенная стоимость жилья, приобретаемого по ипотеке. Второй вариант – комиссия за фиксацию низкой ставки.
В первом случае речь идёт о партнёрских проектах банков и застройщиков. Но и здесь потребителю надо быть начеку: завышенная стоимость квартиры означает, что продать её по такой же цене вы не сможете. А вдруг просрочка – денег от продажи квартиры может не хватить для погашения кредита.
Что касается комиссии за снижение процентной ставки, то здесь важно тщательно просчитать потенциальную выгоду. По нашим оценкам, уплата комиссии может быть разумна только в одном случае – если заёмщик не планирует досрочного погашения, иначе размер уплаченной комиссии в абсолютном выражении будет больше выгоды, которую сулит снижение ставки.
В первом случае речь идёт о партнёрских проектах банков и застройщиков. Но и здесь потребителю надо быть начеку: завышенная стоимость квартиры означает, что продать её по такой же цене вы не сможете. А вдруг просрочка – денег от продажи квартиры может не хватить для погашения кредита.
Что касается комиссии за снижение процентной ставки, то здесь важно тщательно просчитать потенциальную выгоду. По нашим оценкам, уплата комиссии может быть разумна только в одном случае – если заёмщик не планирует досрочного погашения, иначе размер уплаченной комиссии в абсолютном выражении будет больше выгоды, которую сулит снижение ставки.
Размер комиссии в большинстве случаев зависит от величины кредита и от того, на сколько будет снижена процентная ставка (от 0,5 до 8 пунктов). Зависимость обычно такая: ставка снижается на один пункт за счёт комиссии в 1,5%, на 1,5 пункта – за счёт комиссии в 4 %. Таким образом, сумма комиссии получается существенной – 150 тыс. рублей и выше. Заёмщикам очень сложно просчитать всю математику расчетов в момент подписания документов и оценить все риски, а менеджеры банков совершенно точно ничего не рассказывают подробно. Перед ними стоит задача продать клиенту уменьшение ежемесячного платежа, а заёмщики, увы, не берут паузу, чтобы всё просчитать самостоятельно, взвесить и обдумать. Более того, многие и кредитный договор не читают, слепо доверяя словам менеджеров.
Кстати, в поступающих к нам обращениях часто встречается «зашивание» комиссии в тело кредита. И вот тут, конечно, банки получают максимальную выгоду – ведь на эту самую комиссию за снижение процентной ставки они начинают начислять, хоть и пониженные, но тоже проценты. Потребители добровольно увеличивают основной долг. Растягивая срок уплаты комиссии во времени, заёмщики увеличивают ее размер, не осознавая, что при таком раскладе вся выгода теряется уже и на первых порах пользования кредитом.
Говорить однозначно, что рассмотренные условия всегда невыгодны потребителю, конечно, не стоит. Если заёмщик всё просчитал и взвесил, осознал возможные риски, тогда такой продукт можно брать. Но только после тщательного расчёта потенциальной выгоды. Причём самостоятельного расчёта, а не при помощи кредитного менеджера, – он, с большой долей вероятности, остановит внимание клиента лишь на снижении ежемесячного платежа. В этом кроется стратегическая ошибка многих потенциальных заёмщиков – они не понимают реальных условий, при которых выгода становится настоящей, и часто слышат то, что хотят слышать.
Говорить однозначно, что рассмотренные условия всегда невыгодны потребителю, конечно, не стоит. Если заёмщик всё просчитал и взвесил, осознал возможные риски, тогда такой продукт можно брать. Но только после тщательного расчёта потенциальной выгоды. Причём самостоятельного расчёта, а не при помощи кредитного менеджера, – он, с большой долей вероятности, остановит внимание клиента лишь на снижении ежемесячного платежа. В этом кроется стратегическая ошибка многих потенциальных заёмщиков – они не понимают реальных условий, при которых выгода становится настоящей, и часто слышат то, что хотят слышать.
© Иллюстрация: Анна Иванцова